Verborgen gebreken bij de koop en verkoop van een huis

Dit is ‘m. Het huis van je dromen! Alles klopt! Tenminste, op het eerste gezicht... Maar er bestaat altijd een kans dat dit geweldige huis verborgen gebreken heeft die je niet direct ziet. Zeker niet als je de woning vol enthousiasme door een roze bril bekijkt. En dus liggen onverwachte kosten achteraf op de loer! Gelukkig kan een NVM-aankoopmakelaar je helpen om deze te voorkomen. Laten we daarom eens wat dieper inzoomen op verborgen gebreken.

Voor we alle verschillende aspecten van verborgen gebreken bekijken, is het goed om duidelijk voor ogen te hebben wat verborgen gebreken precies zijn.

Heeft een woning gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar waar je na aankoop wel last van hebt? En waren zowel koper als verkoper niet op de hoogte van deze gebreken aan de koopwoning? Dan noemen we dat in de volksmond ‘verborgen gebreken’. Echter, de officiële term is ‘onzichtbare gebreken’. Dit is ook de term die je op de koopovereenkomst zult vinden.

Er zijn allerlei soorten gebreken die na aankoop van een huis problemen kunnen geven, zoals:

• Verrotte vloerbalken
• Lekkage in de riolering, in je dak of in de douche
• Verborgen gebreken met elektriciteit (onveilig)
• Houtworm
• Niet waterdicht bad
• Funderingsproblemen
• Ongedierte
• ‘Lekke’ ramen
• Betonrot
• Zwam in je vloer

Blijf scherp: de mededelings- en onderzoeksplicht.

Het is dus erg belangrijk om als koper voorafgaande aan de koop, de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. Sterker nog, het is verplicht! Dit heet onderzoeksplicht. Voor het onderzoeken van de woning, wordt vaak gebruik gemaakt van de kennis van een NVM-aankoopmakelaar. In sommige gevallen kan de makelaar ook nog adviseren om een beroep te doen op de expertise van een bouwkundige keurder.

In principe geldt dat je een bestaand huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken koopt. Laat je grondig onderzoek na, dan is er een grotere kans dat je de verkoper niet meer aansprakelijk kunt stellen als later toch blijkt dat de woning gebreken heeft.

Hier staat tegenover dat verkoper een mededelingsplicht heeft. Dit wil zeggen dat hij verplicht is om alle gebreken die hij kent, en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Dit gebeurt meestal door middel van een standaardvragenlijst, zoals die van de NVM.

Verborgen gebreken voorkomen

Hoe grondig je de woning ook onderzoekt, je kunt helaas niet altijd voorkomen dat gebreken na aankoop van je huis toch roet in het eten gooien. Sommige gebreken kun je namelijk alleen vinden als je destructief onderzoek verricht en dusdanige schade aan het huis gaat verkopers vaak te ver. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als verborgen gebreken met elektriciteit te maken hebben.

Vaak komen verborgen gebreken pas aan het licht zodra de koper gaat verbouwen. Toch kun je bepaalde onaangename verrassingen wél voorkomen met uitgebreid onderzoek aan de woning. Een NVM-aankoopmakelaar kan je hierin met kennis en expertise bijstaan. Dankzij de zorgplicht, kun je erop rekenen dat een NVM-makelaar er alles aan zal doen om onvoorziene schade achteraf te voorkomen.

Gebrek. Verborgen gebrek. Ernstig gebrek!

Als je vóór het sluiten van de koopovereenkomst ontdekt dat de woning gebreken heeft, dan kun je in onderhandeling met de verkoper. Met het oog op toekomstige reparaties kun je bijvoorbeeld overwegen je bod te verlagen. In deze situatie spreken we slechts van "gebreken" en niet van ‘verborgen gebreken’, aangezien de gebreken aan de koopwoning al vóór de overdracht zijn ontdekt.

Signaleer je gebreken ná aankoop van het huis dan spreken we uiteraard wel van verborgen gebreken. Zoals gezegd, koop je elke woning in principe inclusief alle gebreken. Ook de verborgen. Maar er zijn uitzonderingen:

• Ernstig gebrek

Is het verborgen gebrek een zogenaamd ‘ernstig gebrek’? En was je hier als koper niet bekend mee? Dan kan het zijn dat de verkoper aansprakelijk is! Een dergelijk ernstig gebrek staat het ‘normale gebruik’ van een woonhuis in de weg. Normaal gebruik van de woning wordt omschreven als: de mogelijkheid om op een veilige manier in het huis te wonen, met redelijke mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ouderdom en prijs van de woning spelen ook een rol wanneer bepaald wordt of een gebrek het normale gebruik van de woning aantast.

• Niet gemeld gebrek

Heeft het huis verborgen gebreken waar de verkoper vóór de verkoop al vanaf wist, maar heeft de verkoper deze gebreken niet vermeld? Dan is de mededelingsplicht geschonden en is de verkoper mogelijk aansprakelijk. Ook als de gebreken het normale gebruik van de woning niet in de weg staan!

Clausules in de koopovereenkomst

Soms staan er in de koopovereenkomst clausules die de verkoper in bescherming nemen als het op verborgen gebreken aankomt. Het is belangrijk om dit ten alle tijden na te gaan. Deze clausules kunnen er namelijk voor zorgen dat de verkoper minder snel aansprakelijk gesteld kan worden voor gebreken die na aankoop van het huis ontdekt worden. De mate hangt af van de exacte formulering. Onderzoeksplicht en bouwkundige keuring zijn in zulke gevallen extra belangrijk en hulp van een NVM-makelaar kan hierbij erg goed van pas komen.

Voorbeelden van dergelijke clausules zijn:

• De niet-zelf bewoningsclausule

Deze clausule stelt de verkoper in bepaalde gevallen vrij aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, omdat deze het pand zelf nooit heeft bewoond heeft. Hierdoor kunnen er volgens de clausule in de woning gebreken aanwezig zijn, waar de verkoper redelijkerwijs niet vanaf kon weten. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als je het huis van een bank, woningbouwstichting of erfgenaam koopt.

• De ouderdomsclausule

In de ouderdomclausule komen koper en verkoper overeen dat er nu eenmaal sprake is van een oudere woning, waardoor de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwe(re) woning. Verborgen gebreken komen daarom eerder voor rekening van de koper. De ouderdomsclausule kent veel varianten en punt van discussie is vaak welke gebreken onder de clausule vallen.

Hulp nodig bij verborgen gebreken?

Met het kopen van een huis komt er veel op je af. Ook als het aankomt op gebreken aan de koopwoning. Het is niet makkelijk om mogelijke verborgen gebreken te herkennen en te bepalen wat hun impact is op je bod en aankoop. In de euforie van het vinden van je droomhuis is het vaak lastig om de roze bril af te zetten. De objectieve blik, bouwkundige kennis, juridische kennis en ervaring van een NVM-aankoopmakelaar kunnen daarom goed van pas komen. Ze nemen je de onderzoeksplicht uit handen, je wordt bijgestaan door een deskundige en hoeft je geen zorgen te maken over het kopen van een kat in de zak. Zo komt het kopen van jouw droomhuis voor elkaar!